O segmento de cooperativas habitacionais vem se consolidando nos últimos anos em Goiás.  Livre de várias taxas e outros encargos (ITBI e comissão de corretores, entre outros), além da margem de lucro cobrado por terceiros por todo o trabalho que desenvolvem, o custo final de um imóvel construído por uma cooperativa habitacional que seja eficiente e atenta aos imprevistos inerentes à atividade é menor que o de um imóvel disponível no mercado. Atualmente, existem 30 cooperativas habitacionais registradas na Junta Comercial do Estado de Goiás (Juceg).

Tornar-se um cooperado para adquirir um imóvel de uma cooperativa habitacional pode ser um ótimo negócio, mas desde que o interessado tenha disponibilidade de arcar com as parcelas por um tempo que normalmente é bem menor que os financiamentos habitacionais tradicionais e que se certifique que a instituição seja regular. A primeira providência a ser tomada para verificar a segurança do negócio é checar se a mesma está registrada na Organização das Cooperativas Brasileiras no Estado de Goiás (OCB/GO), para ter certeza de que não se trata apenas de uma denominação, um empreendimento que não siga os princípios e normas que regem o cooperativismo.

Das 30 cooperativas habitacionais registradas na Juceg, cinco estão registradas na OCB/GO, sendo três ativas, uma inativa e outra que ainda não iniciou suas atividades. A OCB/GO estuda a criação de um certificado de garantia para diferenciar as cooperativas habitacionais verdadeiras e regulares das falsas, presentes no mercado, reduzindo os riscos para os cooperados.

A significativa diferença de preço de um imóvel de cooperativa habitacional faz com que um cooperado, mesmo já tendo adquirido um imóvel por esse modelo de negócio, repita a experiência, quando sente que fez parte de um empreendimento bem-sucedido, em que teve voz ativa para tomar as decisões que o grupo de cooperados considerou as mais acertadas em cada fase da obra, visando à melhor qualidade custo-benefício. Mas há outras características que também devem ser observadas.  O cooperado, explica o presidente do Sistema OCB/GO, Luís Alberto Pereira, precisa se certificar que ele é, junto aos demais cooperados, o dono da cooperativa. Ou seja: tem que ter voz ativa nas assembleias, ter poder de decisão igual aos demais cooperados nas resoluções da cooperativa.

Luciano Corrêa Caldas, integrante da Cooperacinco, grupo que atua desde 2007 desenvolvendo Cooperativas Habitacionais em Goiás, diretor-Administrativo da Cooperativa Habitacional Oásis e diretor Financeiro da Cooperativa Habitacional M137, acrescenta que o primeiro documento que um cooperado deve receber quando decide por sua adesão ao empreendimento deve ser o ato cooperativo, relativo ao empreendimento.

A cooperativa habitacional é sempre registrada na junta comercial e é regida por um estatuto social, em que constam todos os direitos e deveres dos cooperados.

A estrutura interna de uma cooperativa é composta por três órgãos sociais básicos. O primeiro é a Assembleia Geral dos associados, que deve se realizar ordinariamente uma vez por ano e extraordinariamente, quando houver necessidade. O segundo é o seu órgão de administração, que pode ser composto por uma diretoria ou por um conselho de administração. O terceiro é o seu conselho fiscal, a quem cabe a responsabilidade de fiscalizar a administração da cooperativa. O Conselho é composto por três membros efetivos e três suplentes (art.56 da Lei nº 5764/71) eleitos pelos cooperados.

Investir em um imóvel construído por uma cooperativa habitacional tem vantagens e pontos de atenção, embora este segmento represente um nicho de mercado voltado para um perfil específico, delimitado pela capacidade de quitação do imóvel em pouco tempo (cinco ou seis anos, geralmente). Por ser uma obra a preço de custo, em um empreendimento construído por uma cooperativa habitacional não é possível definir previamente o preço final da unidade habitacional ao cooperado, já que há uma série de variáveis e imprevistos, como a expressiva alta dos materiais de construção verificada no Brasil desde o ano passado. E não há um grupo incorporador para arcar com um eventual prejuízo.

“Se o custo de construção se elevar muito e os cooperados chegarem à conclusão em assembleia que não é possível seguir adiante, o terreno ou o empreendimento já iniciado pode ser disponibilizado para a venda no mercado e cada um dos cooperados recebe a sua parte”, explica Adonídio Júnior, também integrante da Cooperacinco, diretor-administrativo da Cooperativa Habitacional Amigos do Fisco e diretor-administrativo da Cooperativa Habitacional T-29.

Outros aspectos que podem ser considerados pontos de atenção na aquisição de cotas de um empreendimento construído por cooperativas habitacionais é o autofinanciamento, já que os cooperados não buscam o sistema financeiro para financiar o imóvel, o que limita o público que tem acesso a esse tipo de empreendimento. O valor da entrada, por exemplo, representa de 10% a 15% do valor final estimado do empreendimento.

A inadimplência, no entanto, ao contrário do que se possa imaginar, não costuma ser um problema. Isso porque o cooperado que não quitar uma parcela por mais de 90 dias seguidos pode ser demitido, caso não regularize a situação, e dar lugar a outro cooperado, com a retenção, em favor da cooperativa, de 30% do valor pago.  Por esse motivo, dificilmente ocorrem casos de inadimplência, afirma Luciano Corrêa.

Cooperativa x SPE e SCP

Cooperativas habitacionais são diferentes de Sociedades em Conta de Participação (SCP) e de Sociedades de Propósito Específico (SPE). A SCP é um recurso muito utilizado para realizar o empreendimento ao levantar capital por meio de investidores. No mercado imobiliário e de construção civil, a SPE é utilizada, devido a diversas vantagens, como o favorecimento da competitividade no setor. Entre os seus atrativos, destaca-se a otimização e divisão de custos, uma vez que conta com a participação ativa de empresas e sócios. Assim como as cooperativas habitacionais, SCPs e SPEs têm vantagens e desvantagens, assim como os imóveis construídos de forma convencional, por incorporadoras. Cabe aos interessados em adquirir um imóvel conhecer as diferentes modalidades disponíveis no mercado e escolher aquela que considera mais adequada ao seu perfil.

DIFERENCIAIS FAVORÁVEIS:

✓ Custo reduzido para construção e aquisição que pode chegar a até 40% de economia

✓ Menos burocracia

✓ Baixa inadimplência

✓ Entrada de 10% a 20% do valor do imóvel

✓ Qualidade dos materiais de construção e acabamento é decidida pelos cooperados

✓ Tempo médio de entrega do imóvel: 4 anos (entre projeto e entrega das chaves)

✓ Cooperados são donos do empreendimento, influenciam nas decisões do empreendimento

✓ praticamente não há risco do empreendimento paralisar por problemas de insolvências.

PONTOS DE ATENÇÃO:

ü  Não há como antecipar o custo final do imóvel, que pode sofrer variação durante o empreendimento

ü  Não tem grupo incorporador para garantir eventuais prejuízos com o empreendimento (rateado entre os cooperados)

ü  Não há financiamento imobiliário (cooperado tem de pagar as parcelas e balões em prazo médio de 50 meses)

ü  Obra tem início geralmente depois de 50% do fundo formado (usado para custear o empreendimento)

ü  As unidades habitacionais são sorteadas, não há possibilidade de escolha no momento da adesão.

CARACTERÍSTICAS DA COOPERATIVA HABITACIONAL

✓ Uma cooperativa habitacional possui no mínimo 2O integrantes, que tenham elaborado os estatutos e os aprovado em Assembleia Geral de constituição.

✓ O segundo aspecto a caracterizar a existência de uma cooperativa é o ingresso dos cooperados mediante subscrição, por eles, de quota ou quotas-partes do capital social, o que pressupõe a participação societária de todos os cooperados, como donos que são da cooperativa.

✓ O terceiro elemento é a criação, pelos estatutos, de seus órgãos sociais e o efetivo controle deles pelos próprios cooperados.

✓ As assembleias não só devem existir formalmente, como efetivamente se realizar, e serem controladas, em nível das decisões a serem tomadas, pelos próprios cooperados.

✓ Os membros dos órgãos de administração e do conselho fiscal devem ser cooperados eleitos, com o objetivo efetivo e real de adquirirem imóvel próprio para si, pelo sistema da cooperativa.

✓ Se a entidade que se apresenta como cooperativa não estiver sendo controlada pelos próprios cooperados, mas sim por terceiros estranhos ao quadro social, formal ou efetivamente, esta não se configura como uma verdadeira cooperativa.