O Índice Geral de Preços Mercado (IGPM) voltou a acelerar e fechou o mês de março de 2021 com alta de 2,94%, de acordo com divulgação feita nesta terça-feira (30/03) pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Com este resultado, o índice acumula alta de 8,26% no ano de 2021 e de 31,10% nos últimos 12 meses.

O IGPM é calculado mensalmente e divulgado pela FGV no final de cada mês referência. O índice é o principal indexador de tarifas de serviços. Entre eles estão: internet, energia elétrica, TV por assinatura e a correção anual dos contratos de aluguéis residenciais.

Assim como algumas pessoas já estão fazendo, individualmente ou por meio de imobiliárias administradoras de imóveis, a troca do índice de reajuste para os contratos de locação, do IGPM para o IPCA, por exemplo, é uma das possibilidades de composição para o reequilíbrio contratual entre contratantes, neste momento de alta tão intensa e extremamente incomum do Índice Geral de Preços de Mercado.

Como essa alta pode afetar locador e locatário

De acordo com o advogado Diego Amaral, especializado em Direito Imobiliário, esse salto histórico na taxa do IGPM afeta diretamente famílias que moram de aluguel. “Mas é possível negociar uma redução no valor da locação estabelecida em contrato ou no percentual de reajuste, principalmente locatários que perderam o emprego ou parte da renda por conta da crise gerada pela pandemia que atravessamos. Precisa haver bom-senso de ambas as partes”, revela Diego.

O advogado diz também que a pandemia trouxe grandes mudanças ao mercado imobiliário. “Quem teve o orçamento familiar afetado pela crise pode eventualmente utilizar de documentos que comprovem o prejuízo financeiro, como holerites e notas fiscais” explicou. Ele continua dizendo que não há formato definido para negociação. Locador e locatário podem chegar a um acordo que seja vantajoso para ambas as partes.

A crise econômica, em geral, afeta tanto inquilinos quanto locatários. Ou seja, bons pagadores costumam ser valorizados por proprietários, que preferem negociar o valor do aluguel do que ficar com o imóvel parado, gerando despesas. “Boa parte dos locadores utilizam a renda do imóvel como renda familiar ou como complemento de aposentadoria. Por isso, é recomendado que o inquilino solicite o desconto quando, de fato, for necessário”, aconselhou Diego.

Diego alerta também que não existe obrigatoriedade de uso de qualquer índice como referência para a correção de rentabilidade, independente de qual seja, em contratos, tampouco do IGPM em locação de imóveis. Ele apenas é o mais utilizado pelo mercado. “Ele é facultativo. Há uma livre negociação pelo uso do indexador que mais reflete o equilíbrio econômico de cada atividade”, reforçou.

Na avaliação do advogado, inclusive, o indicador que mais refletiria neste momento um equilíbrio seria o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) que reflete os desafios da falta de materiais, serviços e mão de obra que compõem os custos dos imóveis.

“O IGPM não foi desenvolvido para esse fim [aluguel], mas resta ao inquilino propor um novo parâmetro de base para atualizar e ajustar essa taxa ativa”.

Muitos locatários que estavam em momento de reajuste de aluguel ficaram preocupados. Afinal, mesmo com a alta do custo de vida, o ganho real do trabalhador está estabilizado  – segundo a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em 2020 não houve ganho real nos salários – e, com a situação de pandemia, há uma insegurança acerca dos ganhos futuros. Com isso, aumentaram os pedidos de renegociação, observou a gerente comercial da URBS Imobiliária, em Goiânia, Gyselle Rodrigues Campos. 

Para este momento, a especialista recomenda bom senso para ambas as partes e aponta como tem conduzido as negociações para se chegar a um acordo equilibrado. Acompanhe:

– Avalie o valor de mercado como referência: “O imóvel pode estar com preço defasado e, com a alta do IGPM, ele atinge o valor do mercado. Nesse caso, o reajuste acaba sendo importante para atualizar o valor. Mas, se ficar acima do valor de mercado, é viável buscar abatimento”, explica Gyselle.

– Histórico de pagamento do inquilino conta pontos: “É preciso verificar se o locatário paga em dia ou se atrasa muito. Todo locador quer ter bons pagadores e, quem assim o é, tem mais chances de pleitear um desconto”, analisa a gerente comercial da URBS Imobiliária.

– Vale a pena arcar com os custos de uma possível desocupação? Ambos precisam refletir sobre os prós e contras de se rescindir um contrato. “O locatário terá de arcar com os reparos e pintura para entregar o imóvel, além do custo e logística de mudança e toda burocracia de documentação para fechamento de um contrato. Já o locador tem que analisar o risco de ficar com o bem desocupado por tempo indefinido, arcar com custos do imóvel como IPTU, condomínio, água, luz, manutenção, limpeza, segurança e avaliar que quando for alugar novamente de toda forma será pelo valor atual de mercado”, destaca a especialista.

– Nova análise de cadastro e garantia: Será que vale a pena recomeçar todo o processo de locação? Essa é outra reflexão que o locatário deve fazer, observa Gyselle. “Caso o locatário faça a mudança do imóvel, precisará de uma nova garantia locatícia. Pode ser um fiador, o que neste momento de pandemia talvez seja mais difícil de conseguir, e para as outras garantias oferecidas pelo mercado imobiliário é preciso atualizar o cadastro da pessoa, o qual passará por uma nova análise de toda forma”, pontua.