O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu no ultimo dia 20 que condomínios podem impedir a locação de unidades residenciais por meio de plataformas digitais como o Airbnb. A Quarta Turma do STJ entendeu que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais. No entanto, a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.

Para o colegiado, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.

Segundo a Quarta Turma do STJ, havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada.

Especialista explica

Para o advogado especialista em direito imobiliário, Diego Amaral, do escritório Dias & Amaral é importante que tomemos muito cuidado com a decisão ocorrida pelo STJ, pois foi analisado um caso concreto que na sua visão não reflete a possibilidade de utilização de plataformas digitais como o Arbnb nos condomínios. “O STJ utilizou um julgado com característica de assunto que se vincula muito mais a uma pensão ou algo nesse sentido e não ao aluguel propriamente dito”, complementa.

A locação por temporada tem a possibilidade de ser realizada de um dia até 90 dias diretos. Negar a possibilidade do Arbnb seria negar o que é estabelecido na lei de locações e também afrontar diretamente o direito de propriedade que cada cidadão possui junto as suas propriedades entretanto isso pode ser melhor ajustado com regramentos específicos para cada caso.

“Eu entendo que as discussões ainda continuarão, já que não houve uma decisão vinculante. Tendo sido uma decisão autônoma com possibilidade de outras virem inclusive em outro sentido”, disse Diego.

A decisão

Com a decisão, os ministros mantiveram acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em condomínio que se abstivessem de oferecer seus imóveis para locação pelo Airbnb. No entendimento do TJRS, essa prática se caracteriza como atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção condominial.

No voto acompanhado pela maioria do colegiado, o ministro Raul Araújo apresentou uma distinção entre os conceitos de residência (morada habitual e estável), domicílio (residência com a intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação temporária).

Segundo o magistrado, entre as características da hospedagem estão à alta rotatividade no local e a oferta de serviços – situação presente no caso em julgamento, em que o imóvel era disponibilizado para diferentes pessoas em curto espaço de tempo, com oferta de serviços como lavagem de roupas.

O ministro ressaltou que, como apontado pelo TJRS, o condomínio não se voltou contra a possibilidade de os proprietários fecharem contrato de aluguel de longa duração, mas questionou a exploração de hospedagem remunerada, a qual teria trazido perturbação à rotina do espaço residencial e insegurança aos demais condôminos.