Por Marília Tofollis

O Brasil é conhecido como o país do manicômio tributário, como já acentuou o famoso doutrinador de teoria geral do direito tributário, Alfredo Augusto Becker. E parece que essa patologia, embutida e enraizada no DNA do sistema de tributação brasileiro, está longe de ser curada.

O PLP 68, que contém os critérios de tributação do novo Imposto sobre Bens e Serviços, o IBS, e a Contribuição sobre Bens e Serviços, foi aprovado em 10 de julho de 2024 na Câmara dos Deputados e segue agora para tramitação no Senado Federal. Dentre os sintomas de doenças futuras, se encontra o novo regime especial de tributação sobre bens imóveis.

Nesse setor, o IBS e a CBS (que me permito grafar apenas de CIBS por simplificação gráfica e fonética) incidirão sobre as operações de alienação de imóveis, locação, arrendamento, atos constitutivos e translativos de direitos reais – como usufruto, superfície, servidão -, administração e intermediação de imóveis e construção civil.

Já que a tributação do consumo no setor imobiliário é uma novidade, porque não incidiam ISS e ICMS sobre as operações rotineiramente realizadas nesse ramo, foi necessário adaptar as regras de não cumulatividade nos novos tributos. Nessa adaptação, foram criados dois fatores de redução, que são o redutor de ajuste, aplicável em caso de alienação, e o redutor social, aplicável na alienação e locação.

Antes de criticar, me proponho a explicar. O redutor de ajuste será aplicado para reduzir a base de cálculo de incidência do CIBS e corresponde ao valor de aquisição do imóvel do agora então vendedor dele. A base de cálculo para esse tributo será o valor da operação de venda deduzida do redutor de ajuste, de modo que a alíquota de CIBS incide apenas sobre a valorização imobiliária obtida com a venda.

Esse redutor não é cumulativo, então nas próximas vendas deverá ser deduzido. Nessa conta, deve-se considerar também o redutor social que é deduzido do valor da operação, sendo de R$ 100.000,00 para imóveis residenciais novos e R$ 30.000,00 para lotes residenciais.

Como a alienação tem uma redução de alíquota de 40%, acredita-se que a alíquota final será por volta de 17%. O que causa verdadeiro assombro é que nessa mesma alienação, o adquirente ainda terá de recolher o ITBI, de modo que teremos dois tributos sobre o mesmo fato econômico (isso sem considerar o Imposto de Renda sobre ganho de capital em valorização de imóvel).

Ante essa nova sistemática, muitos outros elementos novos aparecem, como a figura do valor de referência que poderá ser escolhido pela Administração Tributária como o valor do imóvel, caso o declarado pelo contribuinte seja contraditado pelo Fisco. No entanto, esse espaço é curto para tantas mudanças, mas seguimos ávidos em trazer novos destaques e debates sobre essa nova sistemática.

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Marília Tofollis

Advogada tributarista. Sócia em Rodovalho Advogados. Graduada em Direito pela UFG. Pós Graduada em Direito Tributário pelo IBET. Aluna especial de Mestrado na UNB.

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